百強房企一季度銷售同比大增 嚴厲調控下毛利率與回款承壓

2021年04月09日 11:45
受去年基數較低等因素影響,今年一季度房企銷售額同比出現大幅上漲。
中指院數據顯示,今年1-3月TOP100房企銷售額均值為307.8億元,增長率均值為104.1%;其中銷售額超千億元的房企5家,較去年同期增加2家,超百億房企76家。TOP100房企權益銷售額均值為228.2億元,權益銷售面積均值為163.8萬平方米。
“去年二月和三月受疫情沖擊,商品房銷售基本處于凍結狀態,因此今年一季度銷售增速較高。”中指研究院企業事業部研究副總監劉水稱。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示,一方面是去年同期基數較低,另一方面也是自去年下半年開始,全國房地產市場逐漸走出之前的低谷,呈現上行趨勢,使得房企銷售速度加快。
各梯隊繼續分化
2021年1-3月,不同陣營房企的業績繼續分化。
中指院數據顯示,一季度銷售額越過千億元以上的超級陣營共5家,銷售額增長率均值為45.6%;500億-1000億元陣營共10家,銷售額增長率均值為100.1%;200億-500億元陣營有33家企業,銷售額增長率均值為108.2%;100億-200億元陣營為28家,銷售額均值為131.3億元,同比增長104.5%。
另據平安證券研究報告,百強房企三月單月銷售額12226億元,同比增長 59.2%,較 2019年同期增長31.8%;今年1-3月銷售額累計同比增長84.1%,較2019年同期增長45.7%。
其中,TOP21-30房企三月份單月銷售額及一季度累計銷售額同比分別增長112.8%、141.8%,增速居各梯隊首位;TOP1-10、TOP11-20、TOP31-50、TOP51-100單月銷售額分別同比增長27.5%、63.9%、82.3%、95.9%。
從單個房企情況來看,碧桂園今年1-3月實現銷售額 1976 億元,同比增長38.7%,銷售規模領跑房企。重點監測的25家房企中,旭輝集團、中南建設、中梁控股、金地集團前三個月銷售額增速均超過100%,分別達157.4%、121.9%、110%和108%。
李茂喆認為,從今年全國樓市走勢來看,預計呈現前快后穩的走勢。“受去年同期基數較低影響,一季度銷售同比增速明顯;隨著去年下半年同期基數的增加,以及全國范圍樓市調控逐漸收緊,今年下半年樓市熱度或逐漸平穩。而對于頭部房企來說,銷售額創新高的概率會比較大。”李茂喆表示。
平安證券分析師楊侃則認為,百強房企三月的銷售相比2019年仍保持了較高增速,不過隨著基數效應逐步消退,以及熱點城市調控及購房信貸資金審查趨嚴,加上房企加大推盤力度回籠資金,銷售去化或將逐步承壓。
資金回籠速度料將放緩
雖然一季度業績增幅不小,但對今年全年的銷售業績,房企所定目標仍較為謹慎。
在前不久的年度業績會上,不少房企宣布了今年的銷售目標,銷售增幅在10%-15%不等。例如,碧桂園表示未來三年的年均銷售要增長10%,恒大將2021年的銷售目標定為7500億元。
不少房企在業績會上透露,去年的讓利促銷之舉對銷售增速起到一定作用,今年會繼續加快銷售,并將回款列為銷售考核重要指標。
中國奧園就表示,為應對“三條紅線”,公司會把回款率作為整個績效考核一個重要導向。弘陽地產也表示,“去年公司處于綠檔,未來也將以這幾項指標為指引,以銷售回款、現金流作為發展基準,管控好財務風向指標。”
值得關注的是,開發商2020年遭遇毛利率普降的局面,進入2021年這種局面或將持續。
“毛利率普降是一個趨勢,一方面土地成本大幅上漲,另一方面房屋銷售面臨限價問題。”一家中型房企CFO告訴記者。
國泰君安一位分析師表示,雖然房企有意通過推進舊改項目入市等方式來提升毛利率,但受限價、競爭激烈等因素影響,舊改項目本身毛利率水平也不如從前了。
另外,受多地貸款政策趨緊影響,多位業內人士預計,今年房企的資金回籠速度將有所放緩。
劉水認為,隨著貸款審核更為嚴格,銀行在延長審核時間的時候,房企銷售回款時間也相應被延長;另一方面,貸款利率上調,會一定程度抑制商品房需求的釋放,使房企的銷售節奏放慢,從而影響銷售回款。
一家中介機構分析師也表示,利率上行、信貸審批變嚴,將在一定程度上抑制市場需求,間接影響房企的銷售回款。同時,放貸周期的延長會使房企回款受到直接影響。
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