疫情下商業地產發生了哪些改變?

2021年03月24日 14:50
來源:新京報網
受疫情影響,2020年線下商鋪租金水平整體下跌、空置率走高。在這一過程中,商業地產在經營理念、商業模式和消費傾向上也發生深刻改變,尤其是數字化意識已深入人心。
在業內人士看來,國內局部疫情風險仍然存在,聚集型和接觸式消費仍有待進一步恢復,實體商業在短期內仍面臨下行壓力。未來,隨著新興消費群體的快速崛起和新業態新運營理念的不斷涌現,尤其是受到資本市場的持續關注,“數字化”“新科技”或將賦能商業地產新的機遇。
商鋪租金整體下跌,商業街最大跌幅超7%
2020年中國主要商業街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下跌。根據中指研究院對商鋪租金調查數據顯示,2020年,全國重點城市100個商業街(百街)商鋪平均租金為24.96元/平方米·天,同比下跌0.52%;100個典型購物中心商鋪平均租金為26.76元/平方米·天,同比下跌0.25%。
整體來看,在租金同比上漲的商業街中,杭州河坊街、天津濱江道商業街等10條商業街租金同比漲幅相對較大,其中杭州河坊街租金同比漲幅最大,為3.0%;天津濱江道商業街、??谥猩铰纷饨鹜葷q幅在2.0%-3.0%之間;成都寬窄巷子、長沙坡子街等7條商業街租金同比漲幅均在1.0%-2.0%之間。
而在租金同比下跌的商業街中,武漢萬松園商業街、南昌勝利路步行街等10條商業街租金同比跌幅相對較大,其中武漢萬松園商業街租金同比跌幅最大,為7.24%;南昌勝利路步行街、北京簋街等5條商業街租金同比跌幅均在5.0%-7.0%之間;上海田子坊、深圳深圳灣步行大街等4條商業街租金同比跌幅均在3.0%-5.0%之間。
業內人士分析,造成租金下跌的原因主要是受疫情沖擊,去年商鋪普遍出現經營困難,不少商鋪出現退租現象,導致整體周轉率和空置率提高。尤其是以餐飲為主的商業街,比如北京簋街,受疫情商業街租金跌幅較大。
與此同時,不少商業街和商圈購物中心業主也利用這一時期進行業態調整,并給予商戶免租優惠,在上述樣本商業街和商圈中,有近半數商鋪獲得免租期。
新開業購物中心減少,數字化意識深入人心
2020年下半年,疫情得到有效控制,部分暫緩開業計劃的購物中心項目開始集中入市。但是整體來看,據中指研究院監測數據顯示,2020年全年,15個城市新開業購物中心建筑面積約為1000萬平方米,同比下降近四成。
全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平認為,疫情深層次影響商業地產行業。疫情對于行業的影響不僅是客流與銷售,也改變了商業地產行業經營理念、商業模式和消費傾向。起于線上的直播帶貨如今已成為線下商業普遍使用的營銷工具,數字化意識在線下商業也已深入人心。
全聯房地產商會商業地產工作委員會與RET睿意德在京聯合發布的《中國商業地產行業2020/2021年度發展報告》(簡稱“報告”)也顯示,2020年直播已經從線上企業蔓延到了線下企業,各大企業從老板到店員齊上陣,有的商場在全國連鎖門店內搭建直播間。直播帶貨在一定程度上救助了疫情重創下的實體商業,其儼然從單純的創新模式變成企業通用工具。
另外,王永平認為,疫情所帶來的影響也不完全是負面的,疫情中購物中心紛紛為商戶免租減租,所展現出的行業擔當令人感懷,購物中心與商戶之間成為更加緊密的命運共同體。
商管成為房企在資本市場的新戰場
“在資本市場已經釋放行業發展新信號。比如前些年,商業地產行業存在重數量輕質量、重開發輕運營的問題,商業資產價值普遍偏低。如今,資本市場對于強管理的輕資產商管公司與高成長性的創新品牌給出了超高估值。”王永平如是說。
2020年12月9日,華潤萬象生活在港交所上市,當日的動態市盈率為110倍,遠超市場上純物業管理的輕資產管理公司。眾所周知,地產股長期以來在資本市場上表現低迷,而輕資產性質的物業管理公司與商業管理公司上市卻引起了資本市場追捧,尤以商管主導的輕資產管理公司為甚,代表性的企業如華潤萬象生活和寶龍商業。
報告認為,對于商管高企的估值,體現了投資者對于輕資產商管模式潛力的認可。各大房企也從輕資產的角度,找到了市值增長的新突破口,商管進入了各大地產公司的戰略框架,成為房企在資本市場的新戰場。值得關注的是,報告還顯示,國內互聯網創業早期,風投、私募股權投資追捧的線上品牌,如今轉而關注線下零售,這一現象背后是對線下品牌持續穩定經營,以及獲得新消費關注能力的看好。而在投資圈盛傳,消費已經成為中國創投行業的最后一個價值洼地。由于商業社會的全盤數字化大潮,整個消費領域變得更加炙手可熱。
在王永平看來,在商業地產的生態中,如果沒有品牌創新、只有場景創新,就不會有價值上的創新,資本對消費賽道的關注與投入,也將加快線下商業的迭代更新。
業內人士:短期商業地產仍面臨下行壓力
“互聯網+”時代,實體商鋪的社交功能逐漸顯現,“科技”“顏值”“體驗”成為消費市場的關鍵詞,部分升級類產品店鋪,例如家電、數碼、通訊類店鋪、美妝類店鋪以及潮玩/娛樂類店鋪客流量亦表現較好。
此外,受國外疫情影響,出境游受限,部分奢侈品店鋪經營情況顯著恢復。而受線上消費影響,部分服裝鞋帽類店鋪表現平淡。
在各類商鋪此消彼長的過程中,國內消費市場呈現持續復蘇態勢,帶動實體商業平穩恢復。不過,據中指研究院調研走訪發現,部分商家表示,去年下半年店鋪客流量和經營情況尚未完全恢復至疫情前的水平,但比上半年有所好轉,對未來一段時間消費市場保持信心;但也有少部分商家表示經營情況并未能如期恢復,正考慮于合同期結束后退租。
面對商業地產的未來,中指研究院分析人士認為,國內局部疫情風險仍然存在,聚集型和接觸式消費仍有待進一步恢復,實體商業在短期內仍面臨下行壓力。而隨著消費市場活力持續恢復,實體商業將逐漸恢復至疫情前的水平。預計重點城市商鋪租金有望恢復平穩運行態勢。
而對于近期頻繁提到的互聯網反壟斷,王永平認為,這是實體商業發展的歷史機遇。國家出手整治互聯網平臺壟斷,標志著互聯網平臺企業從早期的“發展階段”,進入到了“規范階段”。此前互聯網平臺企業借助資本展開的無序擴張,并未帶來實際的市場增量,反而導致實體商業在市場中的份額一度下滑,影響了公平競爭的市場環境,也對實體商業的發展造成了傷害。此次反壟斷整治有利于線上線下的公平競爭,有利于促進線上線下的相互融合。
原標題:去年租金整體下跌 疫情下商業地產發生了哪些改變?
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