深圳商務公寓可通燃氣,房價會漲嗎?專家這么說

2021年02月25日 11:16
來源:時代周報
國內首個支持商業公寓通燃氣的文件終于落地。
2月23日,深圳住建局發布《關于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》(下稱《通知》)。通知指出,已建成的商務公寓項目,需要使用管道燃氣的,應當滿足國家和省市有關技術規范要求。新建商務公寓、宿舍項目建設單位如需使用燃料,應當將燃氣管道工程與主體工程同步設計、同步施工、同步投入使用。
“公寓可以落戶嗎?”“要增加公寓的入學積分才有效”“接下來公寓可以買嗎?”《通知》出臺后,深圳各大購房群針對新規的市場影響展開積極討論。 
同日,多名深圳房地產業內人士對時代周報記者表示,《通知》對深圳公寓市場是利好,將在一定程度帶動公寓產品量價上漲。目前深圳商務公寓公寓充足,增強產品的居住功能有助于緩解深圳住房供應壓力,是落實“房住不炒”的重要舉措。 
緩解供應壓力
深圳住宅稀缺、公寓過剩的矛盾長期存在。
Wind數據顯示,2015年以來,深圳每年公寓的供應量都大于成交量,2018年和2019年,公寓供應量是銷售量的2倍。深圳中原研究中心數據顯示,2020年公寓批售面積合計147.0萬平方米,同比增加23.7%。自2015年以來公寓供應持續增加,近兩年增幅更為明顯。
與之形成鮮明對比的,截至2020年12月底,深圳新房住宅存量312.8萬平方米,去化時間僅約8個月。
多名業內人士認為,適當加強公寓產品的居住功能,將大大減少深圳住房的供應壓力。
2月23日,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報記者表示,商務公寓有明確的建筑標準,本身是合法建筑。商務公寓過去只是滿足商旅人群短期在深圳的居住需要,現在國家鼓勵長租房、租購并舉,很多人在商務公寓長住。國家鼓勵發展租賃市場,倒逼商務公寓和宿舍的基礎設施配套完善,本質上就是為提高存量用房利用效率。
“目前,深圳公寓的供應還是比較多,增加居住功能也能緩解供應壓力,未來商務公寓加強居住屬性會是一個趨勢。”李宇嘉表示。
《通知》落地后,深圳商務公寓的居住功能是否將有所增強?
2月23日,世聯行首席工改顧問董極對時代周報記者表示,大部分公寓項目規劃設計時都會盡量預留通燃氣的條件,但只是在設計層面,一般一個項目只有少部分戶型能做到通燃氣,因此目前可通燃氣的戶型數量較少。
董極認為,公寓新規出臺后,新建項目都會盡可能做到通燃氣,可通燃氣的公寓房源數量肯定會增加??偟膩碚f,公寓項目可通燃氣對深圳公寓市場是利好。
利好有限
事實上,近年來深圳公寓市場成交價格呈現橫盤趨勢。深圳中原研究中心數據顯示,2018年商務公寓成交均價為59762元/平方米,同比下跌3.79%,為2012年之后首次出現回落。2018年—2020年上半年,深圳一手公寓成交均價分別為59762元/平方米、61621元/平方米、64226元/平方米。
《通知》落地后,對商務公寓市場將帶來什么影響?
2月23日,海貝找房總經理謝林鋒對時代周報記者表示,深圳公寓新規利好出臺后,將帶動公寓市場,有自住需求且沒有名額的買家將更加關注公寓市場。同時,對于開發商來說,可通燃氣的產品去化周期將縮短,短期內公寓市場會有一波行情。
謝林鋒提醒道,但《通知》市場的影響并沒有想象中大,不宜追高。
他認為,由于公寓首付需要5成且貸款僅有10年,公寓上車成本和持有成本都比較高,金融屬性較弱。此外,公寓在轉讓時需要交納增值稅、土地增值稅、個稅、契稅等,利潤空間小、流動性弱。因此,公寓投資硬傷還在,新規利好有限。
同日,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代周報記者表達相似觀點。嚴躍進認為,從深圳當前積極增加住房公寓,根據實際情況允許配建燃氣工程,實際上是賦予居住的屬性。從這個角度看,新規有助于增強商務公寓的使用價值,客觀上使得交易價值增加。但與此同時,要防范借政策炒作,近期要防范此類房產項目虛高漲價等亂象。
“新規對公寓和宿舍是利好,但不會對公寓的銷售量帶來非常大的影響。”2月23日,美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,目前深圳住宅市場的調控比較嚴格,因此轉向購買公寓的客戶或會有所增加。但公寓可通燃氣是一個比較微觀的變化,并沒有改變公寓與住宅的區別,比如沒有學位、管理費較高等。
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